Průvodce hypotékou v roce 2023: Na co se připravit?

Financování nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru je pro většinu lidí jedinou cestou, jak si pořídit vlastní bydlení. Hypoteční trh však prochází neustálými změnami a rok 2023 přináší řadu nových výzev a příležitostí. V tomto článku se podíváme na aktuální situaci, trendy a na to, co můžete očekávat při žádosti o hypotéku.

Aktuální situace na hypotečním trhu v ČR

Český hypoteční trh zaznamenal v posledních letech významné výkyvy. Po období rekordně nízkých úrokových sazeb došlo k výraznému zpřísnění podmínek a nárůstu úrokových sazeb. Jak vypadá situace v roce 2023?

Vývoj úrokových sazeb

Na začátku roku 2023 se průměrné úrokové sazby u hypoték pohybovaly kolem 5-6 %. Oproti rekordně nízkým hodnotám pod 2 % z let 2020-2021 jde o výrazný nárůst, nicméně od vrcholu z konce roku 2022 došlo k mírnému poklesu. Experti očekávají, že by sazby mohly v průběhu roku 2023 dále mírně klesat, ale návrat k extrémně nízkým hodnotám není pravděpodobný.

Dostupnost hypoték

Vedle úrokových sazeb hraje klíčovou roli i dostupnost hypoték. ČNB v minulosti zavedla řadu regulatorních opatření, která mají vliv na to, kdo může hypotéku získat. K těm nejdůležitějším patří:

• DTI (Debt-to-Income) - poměr celkového zadlužení žadatele k jeho ročnímu příjmu. V současnosti by tento ukazatel neměl překročit 8,5 násobek ročního příjmu.
• DSTI (Debt Service-to-Income) - poměr měsíční splátky úvěrů k čistému měsíčnímu příjmu. Tento ukazatel by neměl být vyšší než 45 %.
• LTV (Loan-to-Value) - poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Běžně je možné získat hypotéku do 80 % LTV, pro mladé žadatele do 36 let až do 90 % LTV.

Jak získat nejlepší hypotéku v roce 2023?

1. Připravte si dostatečné vlastní zdroje

Vzhledem k regulaci LTV je nutné mít našetřeno alespoň 10–20 % z ceny nemovitosti. Kromě toho počítejte i s dalšími náklady:

• Daň z nabytí nemovitosti (v současnosti zrušena, ale může být v budoucnu obnovena)
• Poplatky za vyřízení hypotéky (0-3 % z úvěru)
• Náklady na znalecký posudek (3 000 - 7 000 Kč)
• Náklady na právní služby a úschovu (10 000 - 20 000 Kč)
• Případné náklady na rekonstrukci

Čím vyšší bude váš vlastní vklad, tím lepší podmínky hypotéky můžete získat.

2. Zlepšete svou bonitu

Bonita žadatele je jedním z klíčových faktorů při schvalování hypotéky. Jak ji zlepšit?

• Splaťte existující úvěry a kontokorenty
• Zrušte nepotřebné kreditní karty
• Udržujte stabilní příjem (ideálně pracovní smlouvu na dobu neurčitou)
• Mějte v pořádku platební historii
• Zvažte přizvání spolužadatele s dobrými příjmy

3. Pečlivě zvolte délku fixace

Délka fixace úrokové sazby je důležitým parametrem, který by měl odpovídat vaší životní situaci:

• Krátká fixace (1-3 roky) - vhodná, pokud očekáváte pokles sazeb, plánujete nemovitost brzy prodat nebo předčasně splatit větší část úvěru
• Střední fixace (5-7 let) - nejčastější volba, nabízí dobrý kompromis mezi výší sazby a stabilitou
• Dlouhá fixace (10 let a více) - poskytuje dlouhodobou jistotu, ale obvykle za cenu vyšší sazby

4. Porovnejte nabídky více bank

Nabídky jednotlivých bank se mohou výrazně lišit. Rozdíly nejsou jen v úrokových sazbách, ale i v:

• Poplatcích za vyřízení a vedení úvěru
• Podmínkách předčasného splacení
• Flexibilitě při změně splátek
• Možnostech refinancování
• Doplňkových službách a benefitech

Zvažte využití služeb hypotečního specialisty nebo nezávislého finančního poradce, který vám pomůže s porovnáním nabídek a vyjednáním nejlepších podmínek.

Specifika roku 2023: Na co se připravit?

1. Přísnější posuzování energetické náročnosti nemovitostí

V souvislosti s rostoucími cenami energií a evropskou regulací začínají banky více zohledňovat energetickou náročnost financovaných nemovitostí. Nemovitosti s nízkou energetickou náročností (kategorie A, B) mohou získat výhodnější podmínky financování.

2. Digitalizace hypotečního procesu

Banky stále více digitalizují proces sjednání hypotéky. Řadu dokumentů je možné dodat elektronicky, některé banky nabízejí možnost online schvalování hypotéky a elektronický podpis dokumentů.

3. Zvýšená podpora mladých rodin

Některé banky i stát poskytují speciální programy pro mladé rodiny:

• Vyšší LTV (až 90 %) pro mladé do 36 let
• Možnost přerušení splácení při narození dítěte
• Státní podpora formou úrokových dotací nebo daňových odpočtů

4. Rostoucí obliba "zelených hypoték"

Banky začínají nabízet tzv. zelené hypotéky - zvýhodněné úvěry na energeticky úsporné nemovitosti nebo na rekonstrukce směřující ke snížení energetické náročnosti.

Jak postupovat při vyřizování hypotéky krok za krokem

1. Analýza financí a nastavení rozpočtu - zjistěte, kolik si můžete dovolit měsíčně splácet a jakou výši hypotéky to odpovídá
2. Výběr nemovitosti - vyberte nemovitost odpovídající vašemu rozpočtu a požadavkům
3. Příprava podkladů - připravte potřebné dokumenty (výpisy z účtu, potvrzení o příjmu, daňová přiznání u OSVČ)
4. Předschválení hypotéky - ověřte si, jakou maximální částku vám banka půjčí
5. Vyjednání podmínek koupě nemovitosti - dohodněte kupní smlouvu včetně podmínek financování
6. Finální schválení hypotéky - dodejte bance kompletní dokumentaci a znalecký posudek
7. Podpis úvěrové smlouvy - prostudujte a podepište úvěrovou dokumentaci
8. Čerpání hypotéky - po splnění podmínek banka uvolní prostředky

Závěr

Hypoteční trh v roce 2023 nabízí relativně stabilní podmínky s očekávaným mírným poklesem úrokových sazeb. Přestože doba extrémně nízkých sazeb je minulostí, stále je možné získat výhodné financování, pokud se dobře připravíte.

Klíčem k úspěchu je důkladná příprava, včetně našetření dostatečného vlastního kapitálu, zlepšení bonity a pečlivého porovnání nabídek jednotlivých bank. Nezapomeňte také zvážit dlouhodobý výhled - hypotéka je závazek na mnoho let a měla by odpovídat vaší životní situaci a finančním možnostem.